Досрочное погашение ипотечного кредита

Ипотека представляет собой довольно ощутимое бремя, для бюджета большинства смей. Но что случится, если заемщик захочет досрочно вернуть кредит банку? Когда это выгодно, и каким образом лучше делать досрочные погашения? Всю сумму сразу или частично? На какие нюансы в договоре и дополнительной документации обратить внимание? Об этих и некоторых других нюансах пойдет речь в этой статье.

Условия договора и возможные варианты погашения

По большинству договоров ипотеки предусмотрено погашение равными суммами (аннуитетное). Выплаты, включают, как основное тело кредита, разделенное на равные части, так и проценты за месяц.

При аннуитетном графике погашения вы ежемесячно платите одну и ту же сумму, независимо от остатка задолженности.

Пункт договора о досрочных погашениях, может существенно отличаться. Это необходимо учитывать при заключении договора ипотеки. В зависимости от финансовых возможностей клиента он может погашать равные доли кредита или периодически выплачивать увеличенную сумму, погашая часть кредита досрочно. При этом, ежемесячный платеж по ипотеке может уменьшаться, но только если данное положение закреплено в договоре.

Некоторые банки указывают в договоре условия, по которым снижается не размер платежа, за счет уменьшения процентной ставки за использования кредитных средств, а только срок действия кредита.

Многие юристы рекомендуют заранее найти этот пункт договора и попросить разъяснений у банковского консультанта. Кроме того, можно проверить предусмотрительность банковской организации и ее честность по отношению к своим заемщикам следующим образом. Попросить образец «заявления на частичное погашение кредита» и проверить учтена ли возможность выбора формы досрочного погашения. Если в документе присутствуют пункты «сократить платеж», «сократить срок кредита», то при каждом погашении клиент сможет выбрать оптимальный для себя вариант. Если же выбор не предлагается, до необходимо дополнительное уточнение у банковского работника.

Когда досрочное погашение выгодно

Выбор оптимальной стратегии досрочного погашения кредита или отказ от этой возможности зависит исключительно от желания и финансовых возможностей заемщика. Как показывает практика, покупка квартиры в ипотеку осуществляется в двух случаях:

• Улучшение жилищных условий. При этом, возможно как укрупнение жилплощади – переехали из двухкомнатной в трехкомнатную, так и размен одной квартиры на две отдельные. Как правило, заемщики продают свое старое жилье на протяжении года. Досрочное погашение в этом случае может выполняться двумя способами. Погашать ипотеку частично досрочно небольшими суммами или оплатить одной суммой после получения денег за проданную квартиру. Разница финансовой экономии в выплатах между этими двумя способами невелика.
• Приобретение первой недвижимости, по статистике такие сделки занимают не менее 70% ранка ипотечного кредитования. Как правило, выплаты, при таком способе кредитования, осуществляются не мене 4-5 лет. Поэтому, каждая сума, досрочно внесенная в счет погашения, может позитивно сказаться на финансовой нагрузке.

Налоговый вычет

При приобретении квартиры в кредит заемщик имеет право на налоговый вычет в 13%. Он насчитывается с общей стоимости недвижимости, но не более 2 млн. руб. и с процентов уплаченных по ипотеке, но не более 3 млн. руб. То есть в первом случае сумма составляет 260 тыс. руб, а во втором 390 тыс. руб.

Однако существует ряд нюансов:

• При приобретении недвижимости до 2014 года заемщику положено 13% вычета по телу кредита и процентам, без ограничений, но только один вычет;
• Если квартира куплена после 2014 года, то вычетов может быть несколько, но без превышения общей суммы, указанной ранее.