Продажа квартиры без согласия супруга

Если на продажу выставляется недвижимость, приобретенная в браке, но договор оформлен на одного из супругов, необходимо согласие второй стороны даже в случае развода.

На основании п. 2 ст. 34 СК РФ квартира, приобретенная в законном браке, будет считаться совместно нажитой собственностью даже при ее оформлении на одного из супругов. Хотя юридически собственник один а по факту их двое.

Кроме того, необходимо разрешение бывшего супруга, если приобретенная в браке квартира не была разделена в процессе развода. В этом случае на основании ст. 253 ГК РФ бывшие супруги являются владельцами собственности. И не существует срока давности, по окончании которого можно осуществить продажу общей квартиры самовольно, без согласия бывшего мужа или жены. В п. 1 ст. 196 ГК РФ отмечено, что срок давности, определенный в 3 года, отсчитывается не с момента развода, а с даты обнаружения супругом нарушения своих прав, об этом говорится в п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Важные исключения

Существует ряд исключений для продажи квартиры:

• в тексте брачного договора выделено, что купленное в браке жилье принадлежит только покупателю. При этом второй супруг не имеет никакого отношения к этой недвижимости;
• квартира была куплена в период строительства до заключения брака, но ее оформление в собственность было завершено в браке. В случае полной оплаты собственником стоимости квартиры застройщику при оформлении сделки в разрешении супруга нет необходимости, поскольку оплата недвижимости не была произведена из общего бюджета семьи;
• в случае, когда оба супруга оформлены собственниками квартиры, но в процессе сделки оформили доверенность на проведение операции третьему лицу, их согласие на продажу не считается необходимым. Третье лицо действует самостоятельно на основании существующей доверенности;

Когда согласие супруга не требуется

Недвижимость единолично принадлежала одному из супругов еще до брака – это означает, что другой не имеет к ней отношения.

Оформленная в личную собственность до заключения брака жилая недвижимость не может быть имуществом, нажитым совместно, поэтому одобрение на продажу не требуется. При этом не имеет значения, каким образом квартира стала собственностью: была оформлена в дар, приватизирована или приобретена.

Нужно уточнить, что согласие супруга не потребуется в случае, если квартира была приобретена по договору ипотеки до брака, но ее часть оплачивалась в период брака. Некоторые склонны считать такой вариант совместно нажитым имуществом, но это неверное определение.

При этом в случае развода бывший супруг может требовать только половину всей суммы, выплаченной банку в качестве ипотечных платежей, в период брака.

Один из супругов стал наследником квартиры – согласие другого супруга при этом не учитывается

Полученная при оформлении наследства недвижимость не принадлежит к совместно нажитому имуществу, подлинный наследник квартиры может распоряжаться ею по своему усмотрению

Подаренная квартира – согласие на продажу не требуется

Подаренная недвижимость также не считается совместно нажитой, поэтому получатель имеет право действовать самостоятельно, при этом разрешение другого супруга не учитывается.

Квартира, которая была приватизирована в период брака, не требует согласия второй половины

Когда общее жилье было приватизировано на одного из супругов, при этом второй супруг отказался участвовать в этом процессе, разрешение на продажу недвижимости от него не требуется. Но при этом стоит учитывать, что отказавшийся обладает правом пожизненного проживания и регистрации в этой квартире.

Выписать его можно по взаимной договоренности, или на основании решения суда.

Приобретенная недвижимость оформлена пополам на обоих супругов, и они оба являются участниками сделки

Естественно, если оба супруга, являющиеся собственниками, заверяют подписью содержание договора. подтверждающего куплю-продажу, тем самым выражая разрешение на производимую сделку.

Где и как можно оформить согласие

В тексте п. 3 ст. 35 СК РФ, такого рода согласие должно быть заверено нотариально, поэтому его оформляют в присутствии нотариуса.

Супруг, оформляющий согласие, должен предъявить нотариусу документ об удостоверении личности, свидетельство о браке или документ о его расторжении, право собственности на недвижимость или соответствующую выписку из ЕГРН.

Оформление занимает примерно час, при этом нужно будет оплатить услуги нотариуса, выдачу удостоверения.

Согласно закону сделку можно регистрировать без согласия, но это повлечет ряд проблем

С учетом п. 2 ст. 35 СК РФ, в процессе оформления любых вариантов сделок с жилплощадью подразумевается автоматическое согласие второй половины. При этом после супруг, не давший такого согласия, может оспорить сделку в суде и добиться признания ее недействительной.

В процессе подачи документов на оформление сделки сотрудник ведомства не может требовать обязательного согласия супруга. Сделка будет зарегистрирована при отсутствии оснований для ее приостановки и отказа в регистрации, четко прописанных в ст. 26 ФЗ о регистрации недвижимости. Однако поскольку сделка, проведенная без согласия второго супруга может быть отменена на основании судебного приказа, на продаваемое имущество накладывается обременение на основании пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 ФЗ о регистрации недвижимости в виде соответствующей записи о том, согласие супруга на регистрацию не было представлено.

Это обременение проходит по всем дальнейшим видам сделок. Согласно п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, собственник жилья может снять его только обратившись в суд. При этом результат не изменяет ничего – второй супруг вправе признать сделку неправомерной на основании решения суда.

Гораздо удобнее оформить необходимое согласие и осуществить сделку без каких-либо проблем или последствий. Никому не захочется покупать квартиру, сделка по которой вполне может быть признана несостоявшейся. Ни один нотариус не решится удостоверить сделку такого рода, поскольку он может понести ответственность на основании ст. 17 Основ о нотариате.